CHUYÊN GIA TÀI CHÁNH QUỐC TẾ PHÂN TÍCH VIỆC VAY BANK ĐỂ MUA VIN QUẬN 9

(Bài viết thể hiện quan điểm của cá nhân tác giả- Hannah Yuki)
Mình đã từng viết một bài về Vinhome Grand Park khi dự án này mới ra đời để cảnh báo việc đầu tư lướt sóng, cho thuê căn hộ ở đây rất rủi ro vào năm 2019. Chỉ khuyến khích mua ở, mua để nhét ống heo cho những ai có dòng tiền ổn định hàng tháng mà chưa biết bỏ vào đâu.
Và thực tế tới thời điểm này rất nhiều người đang rao cắt lỗ Origami vì phân khu sau ra giá rẻ hơn phân khu trước, hoặc bỏ cọc Solari vì không thể kham nổi khoản vay 80-100% giá trị căn hộ.
Không bàn tới giá bán có đúng giá trị thực không, mình chỉ nói về khoản vay 2 tỷ – 3 tỷ trong vòng 10-35 năm có khả thi hay không. Hiện tại Solari đang rao bán trung bình 50tr/m2 cho căn hộ tầm 60m2. Vay 80% sẽ là 2.4 tỷ, được ân hạn gốc lãi trong 2.5 năm, ân hạn gốc trong 4 năm.
Để vay được 2.4 tỷ thu nhập net của bạn phải từ 35tr/tháng. Nếu bạn có 1 đứa con thì tự động cộng thêm 5-6tr vào thu nhập thì hồ sơ của bạn mới đạt tỷ lệ duyệt 70-80%, còn ngược lại thì 70-80% bạn mất cọc vì không vay được. Không sales nào đảm bảo được bạn có đc vay hay không kể cả giám đốc chi nhánh NH nếu hồ sơ bạn yếu vì ngoài bộ phận kinh doanh, các khoản vay phải qua bộ phận quản lý rủi ro thuộc hội sở đánh giá lại. Nếu thu nhập của hằng tháng cao, nhưng mức lương cứng bạn nhận được dưới 20tr/tháng, khả năng bị từ chối là 70-80% vì không ngân hàng nào dám tính hoa hồng, tiền thưởng, tiền lời bán hàng online… vào hồ sơ tín dụng của bạn.
Nếu “hên” vay được thì sao? Do thời gian ân hạn dài nên bạn sẽ không được hưởng lãi suất ưu đãi mà theo lãi suất thả nổi. Mức lãi này thấp nhất cũng là 10.5% (+4% vào lãi suất lãi suất liên ngân hàng trong khi lãi suất liên ngân hàng hiện tại khoảng 6.5%). Trung bình 11% và cao hơn có thể là 12% hoặc hơn không ai biết được vì lãi suất này phụ thuộc vào lãi suất huy động vốn. Khi mà người ta gởi tiết kiệm được lãi cao thì có nghĩa bạn còng lưng gánh nợ càng nhiều hơn.
Vậy, sau 2.5 năm mua nhà bạn bắt đầu trả lãi cho dự án khoảng 20-22tr/tháng, nợ vẫn còn nguyên 2.4 tỷ cho đến 4 năm sau bắt đầu trả cả gốc và nợ khoảng 42tr/tháng nếu vay 10 năm và 27tr/tháng nếu vay 35 năm.
Những người mua căn hộ ở nơi xa xôi thường có thu nhập trung bình đến thấp, vậy ai sẽ có dư từ 27-42tr/tháng sau khi trừ đi các chi phí ăn uống, đi lại, học hành của con cái,… để nộp ngân hàng nếu vay 80% dự án? Nếu 2 vợ chồng hiện tại không dư nổi 30-40tr/tháng thì đừng vay mua dự án. Đừng quá tự tin thu nhập sẽ tăng cao theo thời gian, vì con bạn lớn thì các chi phí cũng tăng theo và mức sống tự nhiên cũng tăng theo rồi. Cho nên tại thời điểm này nếu ai đó bị ngân hàng từ chối cho vay và chỉ mất 50tr tiền cọc, hãy xem như mình may mắn vì chưa mất thêm.
Chốt lại, đừng nhìn chính sách quá hấp dẫn mà lao vào, đòn bẩy tài chính quá lớn sẽ đẩy cả gia đình xuống vực. Mức an toàn để vay mua luôn là <30%
Đừng hy vọng tiền thuê nhà sẽ bù lãi vay, nhà càng xa trung tâm, tỷ suất sinh lời do khai thác bds càng thấp vì mức tiêu dùng ở vùng ven thấp. Hiện tại VGP cho thuê chỉ 4-8tr/tháng cho căn 1-2 phòng ngủ có nội thất cơ bản – đầy đủ và tương lai cũng sẽ chỉ tăng 1-2tr trong khi tiền lãi hàng tháng 20-22tr thì có đáng để mạo hiểm.
Bài sau mình sẽ phân tích dự án có tăng đủ để bù vào lãi suất hay không? Do quá nhiều căn hộ (44.000 căn) nên sẽ không có chuyện chênh nhiều khi ra hàng. Vinhomes Tân Cảng 10.000 căn mà đầu năm 2017 mình còn bán 1 căn ngang giá HĐ để đầu tư chỗ khác. Cuối 2017 quyết định quay lại vẫn lựa được 2 căn ngang giá HĐ thì mọi người cũng hiểu thời gian nó đi ngang kéo dài theo năm chứ không phải theo tháng hay theo quý. Tăng chỉ bắt đầu khi hoàn thiện tiện ích, Vincom LM81 khánh thành và hoạt động vào năm 2019 – 5 năm sau khi tiến độ kiểu Vin Grand Park bây giờ; lãi nhiều chỉ có ở những căn giá ban đầu đã thấp hơn mặt bằng chung hoặc view hiếm có khó tìm,… Còn VGP, liệu có tăng như vậy được không? Thử nghĩ xem nhà giàu có về vùng ven tìm chung cư view đẹp không hay sẽ tìm biệt thự, nhà phố?
(Hết phần 1)